目前，商住一体综合性小区是纸坊街基层治理的难点之一，由于商业区与住宅区业主在管理、利益上的诉求存在差异，导致业委会成立难、物业管理难等问题的出现，针对这一类问题，纸坊街指导马山社区在实践中探索有效的解决途径和长效的治理机制，力图从源头破解商住一体小区治理困境、推进基层治理水平现代化，其解决方法和理念也为同类型小区提供了可借鉴的路径。
“新物业总算入场了。”马山社区万豪世纪天街A区商业区业主感叹道。作为商住一体的万豪世纪天街A区，因存在多重矛盾，尤以商业区业主与商铺运营公司的矛盾最为突出，而成立业委会以法律途径解决纠纷对小区是最好的选择，于是小区分两步走，先成立业委会，再由业委会根据业主大会决定来行使当家人权利，历时一年，矛盾逐步解决，业主心中的石头终于落地了。
马山社区万豪世纪天街A区属于综合性小区，住宅区面积大，商业区户数多，双方对小区的管理上有不同的需求，这为后续业委会组建带来一定阻力。
为方便运营，商业区业主将经营权统一交付给运营公司管理，但因租金问题双方产生矛盾。小区业主希望通过成立业委会自主解决矛盾。但在实际组建过程中，存在诸多困难和挑战。
社区通过走访调查，了解到小区存在人员分散和开发商自持面积大两方面问题。商业区业主大多分散于武昌、汉阳、洪山、江夏等区域，宣传和组织业主参与业委会组建及投票选举存在一定难度。另一方面，开发商自持商业区专有面积占比较重（约28%），若开发商不参与投票，业主大会“双2/3”（物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决）的参与率和“双1/2”（经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意）的通过率的要求很难达到，进而导致业委会无法成立。因此，要满足业委会成立条件，则商铺住宅合计1649名业主几乎都要参与投票，这在以往的经验中没有先例可循。
社区接到业主诉求后，向街道汇报相关情况，街道充分发挥“建管调督”工作机制作用，联动区住建局物业科和房屋交易所、区信访局、区民政局等相关部门召开多方联动会议，共同研究小区是否符合成立业委会的条件，以及在现有条件下如何成立业主委员会等事宜。最终，协商会议达成一致，组建联络小分队开展业委会组建宣传工作。
为保证业主信息的安全，由区民政局、区信访局、区住建局、社区、第三方机构、业主志愿者等多元主体组成的四支联络小分队成立，形成相互监督的架构。历时4天，小分队成员以电话方式与万豪A区所有业主联系，告知业主小区即将成立首届业主委员会，征求业主的意见，希望业主能够积极参与报名、投票等活动。经过小分队的努力，业委会组建事宜知晓率达到95%以上，这也为后续业主大会召开及业委会委员产生奠定坚实基础。
在小分队的宣传和努力下，万豪世纪天街A区业主委员会筹备组很快成立。但在推进业委会组建的过程中，又遇到了新的问题。由街道、社区以及商业区、住宅区业主代表组成的小区业委会筹备组以全程民主的方式，逐个解决。
首次筹备组会议时，第一项任务就是制定小区“三规则两办法”，由于商业区与住宅区性质不同，业主诉求不同，在制定小区管理规定时，筹备组就分开讨论相关问题，并根据实际对范本进行修改；在对个别候选人是否合格存在争议时，就召开专题会，对照业委会候选人参选条件，逐个发表意见，举手表决；在业委会委员数量分配产生分歧时，就多次召开会议商讨，结合民意作出最终决定。就这样，整个筹备组召开了11次会议，比参考会议次数多出了3倍。
按照相关规定，业委会委员必须为单数，这样就会出现住宅区与商业区委员数不对等的问题。若按照面积分配，住宅区占优势；若按户数分配，商业区占优势。为平衡商住双方利益，筹备组内部充分讨论，同时听取业主意见，在得知商业区业主迫切希望成立业委会规范运营公司行为和服务后，筹备组一致讨论决定，小区业委会候选人为11人，其中选举产生商业区委员4人，住宅区委员3人，候补委员各1人，该方案得到了小区业主的广泛认可。
为保证商业区和住宅区候选人有均等的选举机会，筹备组重新设计了选票，将两个区域候选人分开罗列。然而，在实际投票过程中，却出现业主只投各自区域候选人的情况。发现问题后，筹备组成员迅速通过微信群向业主广泛宣传选举办法，告知业主在投票过程中要将小区看成一个整体，动员业主尽量选出9名候选人，否则会出现候选人票数达不到的情况。此后，业主认识到按规定选举的重要性，纷纷响应筹备组的号召，投票表决工作步入正轨。筹备组的宣传发动，成为小区业委会顺利成立的推进器。
历时四个月时间，万豪世纪天街A区小区业主大会第一届业主委员会选举大会顺利召开，并以1305票通过，成功选举出7名业主委员会成员。业委会成立后，面对商业区运营公司的运营困境以及物业管理乱局，业委会又是如何履职的呢？敬请关注下一期基层治理专栏文章。
来源：马山社区
编辑：殷地昊
